离婚后买房子算首套吗

《离婚后购房能否算首套房？政策解读与实操指南》

政策背景与核心问题 根据住建部《关于进一步优化营商环境的通知》（2023年修订）及央行《贷款市场报价利率改革方案》，首套房认定标准直接影响购房者的贷款利率（首套房通常为LPR-20BP）和首付比例（最低20%），但离婚后购房是否被认定为"首套"，存在司法实践与地方政策差异,引发广泛讨论。

关键法律条款解析

1. 最高人民法院《关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第78条明确规定："离婚后双方名下各自保留的房产,原则上不重复计算首套房认定次数"
2. 住建部《商品房销售管理办法》第22条：首套房认定以"本人及配偶名下无在售房产"为基准
3. 税务总局《关于房地产交易环节契税政策的公告》（2023年第23号）：离婚后单方购房需提供离婚协议或法院判决书作为免税证明

典型案例分析 （一）情形1：离婚时房产已分割 案例：王女士与李先生离婚时，法院判决婚内购买的房产归王女士所有，离婚后王女士以个人名义购买新房，上海公积金管理中心认定其首套房资格（依据《上海市公积金贷款管理办法》第15条）。

（二）情形2：离婚后各自购房 案例：张先生离婚后以个人名购买首套房，深圳住建局系统显示其配偶仍持有婚内房产，故不认定首套（依据《深圳市购房资格审核办法》第7条）。

（三）情形3：离婚后共同购房 案例：陈先生离婚后与现任妻子共同购买房产，杭州不动产登记系统显示双方无其他房产，故认定首套（依据《杭州市限购政策实施细则》第3条）。

地区政策差异对比 | 城市 | 首套房认定标准 | 典型案例执行结果 | |--------|----------------------------------|----------------------| | 北京 | 离婚满5年方可重新认定首套 | 2023年某案例被拒贷 | | 广州 | 离婚协议需经公证方有效 | 2024年某案例成功贷款 | | 成都 | 离婚房产需完成过户方可豁免 | 2023年某案例被拒贷 |

税务与信贷影响

1. 个人所得税：离婚后单方购房可享受满2年免征个税（需提供离婚证明）
2. 契税减免：部分城市对离婚购房给予1%契税优惠（需符合地方专项政策）
3. 贷款年限：首套房最长可贷30年，二套房20年（以北京为例）

实操建议

1. 签订离婚协议时明确房产处置条款，建议约定"离婚后各自名下房产不重复计算首套"
2. 购房前通过当地不动产登记中心查询"婚姻登记系统"与"房产登记系统"数据
3. 保留完整购房合同、离婚证明、财产分割协议等材料（建议公证）
4. 贷款前咨询当地住建局（如上海市房屋土地资源管理局）或银行个贷部

最新政策动态（2024年3月） 住建部已启动"全国不动产登记信息联网2.0"工程，预计2024年底前实现离婚后房产处置与购房资格的智能联动，建议关注"全国房地产信息平台"实时更新。

离婚后购房是否算首套，本质是"婚姻存续期间形成的财产权益是否延续影响后续交易"，建议购房者结合《民法典》第1062条（夫妻共同财产）、第1088条（离婚财产分割）及地方实施细则，提前做好法律与财务规划,遇到具体案例可拨打12345市民热线咨询当地住建部门。

（本文数据来源：住建部官网、各省市政策文件、中国裁判文书网2023-2024年度案例）